Projet de rapprochement entre
Moulins Habitat, l’OPAC de Commentry et France Loire
Fait générateur :
Le projet de loi sur l’Evolution des Logements de l’Aménagement et du Numérique dit projet de loi Elan approuvé le 16 octobre 2018 par le Sénat après adoption à l’Assemblée devrait être promulgué fin décembre ou début 2019.
Le logement social et l’une des thématiques abordées dans cette loi qui a pour but d’assouplir les conditions de ventes des logements HLM. L’objectif étant de passer à 40.000 contre actuellement 8.000 le nombre des logements HLM mis en vente.
(Les conditions de vente étant les suivantes : les occupants seront prioritaires en cas de cession. La vente en bloc de logements sociaux à des acteurs privés sera autorisée. Toutefois les maires des communes déficitaires en logements sociaux disposeront d’un droit de véto. Les logements cédés resteront comptabilisés durant 10 ans dans les quotas imposés par la loi SRU même pour les communes qui ne respectent pas la législation. Le produit de la vente devrait être restitué à 50 % à la collectivité permettant ainsi d’y pérenniser la présence de bailleurs sociaux).
Actuellement 4,8 millions de logements sociaux sont gérés par 861 bailleurs. Dès 2021, les organismes HLM gérants de moins de 12.000 logements devrons intégrer un groupe d’organismes afin de mieux entretenir l’existant et de financer la construction de nouveaux logements.
Impact pour Moulins Habitat :
Alors que dans l’Allier le parc de logement social est de 19.574 logements (référence année 2016), Moulins Habitat, OPAC (Office Public d’Aménagement et de Construction) depuis 1997 détenu à 100 % par la mairie de Moulins est directement concerné du fait de sa taille (4.228 logements). Une association avec l’OPAC de Commentry (952 logements) et France Loire filiale du groupa Arcade qui gère un parc de 15.800 logements dont 2.806 dans l’Allier est programmée.
Cette nouvelle structure de 8.000 logements ne répondant pas aux critères de la loi Elan, serait adossée au groupe Arcade (patrimoine de 140.000 logements, 2000 collaborateurs et 5.000 logements construits par an) dont France Loire est filiale. Ce groupe crée en 1979 par Pierre André Périssol composé de deux pôles : (un pôle social et un pôle privé) a une stratégie de développement qui repose sur deux piliers : croissance et performance.
« Poursuivre sa croissance en renforçant son actionnariat au travers de nouvelles alliances et en accueillant de nouvelles sociétés en son sein pour conforter sa présence dans toutes les régions » telle est une de ses perspectives décrite sur sa plaquette de présentation afin de « réussir la transformation imposée par le Gouvernement pour construire le monde HLM de demain »
Cette volonté se concrétise d’ores et déjà par la création en 2017 d’une entreprise sociale pour l’habitat (ESH) avec Croix Rouge Habitat à parts égales pour une production de 65 établissements en 5 ans. (Ces programmes immobiliers s’appuyant sur du foncier appartenant à la Croix Rouge et la maîtrise d’ouvrage confiée au groupa Arcade). Caroline Cussav assurant la présidence du Conseil d’Administration aux côtés de P. A Périssol nommé Vice–Président.
Montage de l’opération :
Le regroupement se fera au sein de la Société Coopérative Evoléa (filiale de Moulins Habitat destinée à l’accession sociale à la propriété présidée par Hubert Gomot d’autre part vice-président de Moulins Habitat) transformée en Société Coopérative d’Intérêt Collectif d’HLM qui permet une mise en place de collèges d’associés et une souplesse de gestion à la fois d’un patrimoine locatif et l’accession à la propriété.
« C’est ainsi que cette société coopérative ainsi constituée fera partie intégrante d’un groupe HLM, le groupe Arcade, celui-ci exerçant, sur ladite société une influence notable au sens de l’article L233-17-12 du code du commerce » P.A Périssol.
Ainsi l’OPH Moulins Habitat et l’OPAC de Commentry seront liquidés par l’apport de leur patrimoine en 2020 avec attribution de titres correspondants au niveau de leur apport. Le patrimoine du secteur Allier de France Loire sera acheté d’une part en cash d’autre part par l’attribution de titres de société (25 % des droits de vote pour Arcade).
L’article L 443-7 du CCH (code de la construction et de l’habitat) prévoit que ces décisions d’aliénation de logements sociaux doivent faire l’objet d’une autorisation de l’Etat. Le Préfet doit donc consulter les collectivités publiques (communes d’implantation et collectivités de rattachement des offices) qui ont accordé un financement et/ou leurs garanties d’emprunts.
A savoir que selon le représentant du service logement de la Direction Départementale des Territoires de l’Allier (DDTA) « si une commune refuse de donner son accord, le rapprochement se fera de fait et la commune ne pourra qu’en prendre acte ».
La répartition des collèges :
5 collèges d’associés avec une répartition de vote suivante aux assemblées générales :
Collège « communautaire » 40 % des droits de vote
¤ Moulins Communauté
Collège « Collectivités locales-Communes » 10 % des droits de vote
¤ ville de Commentry
Collège « Partenaires socio-économiques » 25 % des droits de vote
¤ France Loire et associés minoritaires (Arcade):
Collège « Salariés » 15 % des droits de vote
Collège « Usagers » 10 % des droits de vote
Le Conseil d’Administration composé de 18 membres (durée de fonction de 6 années) avec la répartition des sièges suivante :
1 membre collège « salariés »
3 membres collège « Usagers »
7 membres collège « Collectivités locales-EPCI avec un siège exclusivement dévolu au représentant permanent de Moulins Communauté
3 membres collège « Collectivités locales-Communes » dont un siège exclusivement réservé au représentant permanent de la ville de Commentry
4 membres collège « Partenaires socio-économiques » avec un siège exclusivement dévolu au représentent permanent de France Loire
Impact sur l’emploi au 1er juin 2018 - 128 collaborateurs 86 Moulins Habitat
16 OPAC Commentry
26 France Loire
verront leur changement de statut par un transfert vers le statut de salarié de droit privé à rémunération équivalente dès juillet 2019.
NOTES
Le volet « aménageur » de Moulins Habitat n’est pratiquement jamais évoqué notamment pour le parc logistique de Montbeugny qui n’est pas une mince opération. Dans les 2èmes et 3èmes considérant de la délibération du Conseil Communautaire du 05/07/2018 il est dit que par rapport à Moulins :
« afin de renforcer l’efficacité de la gestion de son bailleur social, également aménageur et opérateur foncier, lui assurer la poursuite de la restructuration de son patrimoine…. ».
Le fait de glisser cette qualité est-il suffisant ?
D’autre part dans l’article 3 alinéa 14 des statuts d’Evoléa il est dit que la société a pour objet social « de réaliser pour son compte en vertu d’une convention passée avec une collectivité territoriale ou un EPCI compétent en matière d’aménagements, les actions ou opérations d’aménagement définies par le code de l’urbanisme.
Tout cela est bien flou sur ce que représente le volet d’aménageur dans le patrimoine et le bilan de Moulins Habitat. Rien n’est dit sur le chiffrage du transfert.
Enfin quid des garanties d’emprunt des communes aussi bien pour le logement que pour les projets d’aménagements ?
Sur un plan plus général la critique la plus sérieuse de cette loi Elan consiste à dire que « le gouvernement pour résoudre le mal-logement a proposé de faire du logement social un produit financier, de détruire les outils garants de la qualité urbaine, de la mixité sociale et de la préservation du patrimoine ».
Tout laisse à penser que sur le plan local, le projet de rapprochement prépare ce volet « produit financier » de par son montage introduisant dans le partenariat ce grand groupe qu’est Arcade. Il s’agit donc bien d’une privatisation partielle des offices concernés.
J. Bodard - G. Chambefort
