NOTE SUR LE

PARC DE SAINTE CATHERINE ZAC DE SAINTE CATHERINE

GENESE DU PROJET

La loi SRU (Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain) prévoit des pénalisations financières pour les communes dont le pourcentage de logements sociaux est inférieur à celui déterminé pat la loi.

La Commune d’Yzeure avec actuellement 14,3% de logements sociaux est dans cette situation de déficit de logements sociaux et doit avant 2025 atteindre le taux de 20% fixé par la loi sous peine d’amende.

En 2013 la Commune d’Yzeure a procédé à une révision de son POS (Plan d’Occupation des Sols) et a élaboré un PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui détermine ses zones d’urbanisation futures.

La zone Saint Bonnet/Sainte Catherine a été retenue au titre de ce plan.

ESPRIT DU PROJET

Une zone d’aménagement concerté,

Un écoquartier avec priorité aux modes de déplacements doux.

GENERALITES DU PROJET

Surface totale 19 hectares.

Surface en espace public : 36% soit 7 Ha environ.

Surface à lotir : 12 Ha.

Prix d’acquisition du terrain au CHMY : 1,65 M euros (compromis de vente du 31 juillet 2013).

Surface de construction : 72 000 M2.

Surface de plancher : 36 972 M2.

Prévision du montant global de dépenses : 7,6 M d’euros hors TVA.

Nombre de logements : 402 dont logements sociaux 100 (logements pavillonnaires et intermédiaires) :

- 121 logements individuels

- 185 logements individuels groupés

- 76 logements intermédiaires et collectifs

- 18 logements collectifs dont commerces

Commerces surface prévue : 1 500 M2.

Budget prévisionnel : 8 M d’euros.

Prix de vente du M2 prévu : 70 euros.

AMENAGEUR LA CONCESSION D’AMENAGEMENT

Un contrat de concession d’aménagement a été signé en juillet 2019 entre la Commune d’Yzeure et la SEAU (Société d’Equipement d’Auvergne). L’aménageur prendra en charge les tâches suivantes :

- Acquérir les propriétés,

- Gérer les biens acquis,

- Procéder à toutes les études opérationnelles,

- Démolir les bâtiments existants dont la démolition est nécessaire,

- Aménager les sols et réaliser les infrastructures,

- Réaliser tous les équipements concourant à l’opération globale d’aménagement,

- Mettre en place des moyens efficaces pour assurer la gestion administrative des ventes,

- Assurer l’ensemble des tâches de conduite et de gestion de l’opération.

FINANCEMENT

Participation de la Ville : 950 000 euros dont 250 000 euros au titre des études.

Vente des terrains de construction à 70 euros le M2 : 5,04 M euros.

PHASAGE DES TRAVAUX

7 phases d’aménagement sont prévues sur 15 ans.

Cadence évolutive et adaptable en fonction des besoins actualisables au fil des ans.

La phase 1 : 89 logements sur 9 790 M2 logements prêts pour 2022 au plus tard 2023.

Les phases suivantes : 159 logements individuels groupés et 154 logements intermédiaires sur 12 230 M2.

DEROULEMENT DES TRAVAUX

- Etudes en 2019.

- Chantier début des travaux début 2020 avec les travaux de viabilisation de voirie et de réseaux.

- Commercialisation individuelle.

- Commercialisation auprès des bailleurs sociaux.

ETUDE FINANCIERE PROSPECTIVE

Achat terrain 1,65 M euros au CHMY : 8,70 euros le M2

Montant global de dépenses 7,6 M euros : 105,56 euros le M2.

Prix de vente du terrain prévu par la Commune 5,04 M euros : 70 euros M2.

Solde à couvrir par la Commune par participation et subvention d’équilibre 2,56 M euros : 35,56 euros M2.

QUESTIONNEMENT BUDGETAIRE ET FINANCIER.

Comment seront budgétées et financées la participation et la subvention d’équilibre à charge de la Commune d’Yzeure :

- Recours à l’emprunt ?

- Augmentation des recettes propres (tarifs des services …) ?

- Augmentation de la fiscalité ? et quel impôt ?

Ne faudra-t-il pas réduire le périmètre et la composition du projet ?

CONCLUSION

Avec la nécessité pour la commune de devoir couvrir durablement le déséquilibre dépenses/recettes de ce projet, c’est sa marge de manœuvre budgétaire et financière qui sera amputée pour mettre en place d’autres projets d’investissements dans le futur, d’autant plus que le besoin de couverture qui apparaît aujourd’hui pourra aussi s’aggraver si à la fin du projet, il s’avère incontournable de devoir baisser le prix de vente pour liquider le stock de terrains restants, sans oublier par ailleurs que des cessions à des opérateurs de logements sociaux pourraient se faire à prix réduit voire même à l’euro symbolique.